房地產投資的三大常見錯誤

最近我買下了一套連棟屋作為投資。價錢是$170,000。位置很好，離高速公路和商業中心很近。在網上查到，同樣的屋子月租可到$1800。除去房地產稅，HOA費，和一個月租的“管理費”（其實我太太自己管理，但在計算投資回報時管理費還是要打進去），這房子的年租淨收入可達$16,250。投資的Cap Rate可達9.6%，算是很不錯的投資。

我的許多華人客戶也喜歡做房地產投資，可是他們的投資基本上是“一塌糊涂”。原因沒有別的，他們常常只看到房地產投資的優點，卻忽略了房地產投資的代價和風險。

房地產投資的優點

房地產跟其他投資途徑相比最大的優點就是看得見摸得著，這種實物的投資給投資人實在穩妥的感覺。這是其他投資所不能給的。

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房地產投資的三大常見錯誤

1。以為房價只會升不會降
我買的這個房子，前一個房主是在2006年以$354,000的價錢買下的。現在卻只能以不到一半的價錢賣給我。可見房價是會跌的，而且跌幅也不比股市小。（現在股價比金融危機前最高點大約只低10%左右。）

很多房地產投資者，正是因為以為房價不會跌，所以貸款買房子，房租收入不能cover貸款支出也在所不惜。如果房價下跌，他們不但陪了夫人又折兵，還被緊緊套牢。

2。沒有打進管理房地產的時間和精力成本。
投資的房子如果不出租，每年還是需要付房地產稅和維護費。如果要出租，很多投資人沒有考慮管理房地產所需的時間和精力。你願意二十四小時On Call嗎？房子的馬桶壞了，租客一個電話來，你可得馬上過去修。

如果租客是一個死皮賴臉不付房租的人，你願意花錢找律師上法庭打官司嗎？很多州的法律都相當保護租客，而華人的屋主又膽小怕事，死皮賴臉的人還最喜歡找華人租房子。

3。沒有考慮法律上的風險
如果租客在你的屋子裡摔跤死掉了，你猜誰有法律責任？如果租客忘了關火爐，一排連棟屋都被燒了，你猜受損失的人會告誰？華人的投資者都是把房子放在自己名下，又沒有買足夠的責任險。一旦出了事，可能就是傾家蕩產。

投資房地產就像從事一門生意，是要花時間精力的，又有風險和代價的。如果沒有足夠的回報 - Cap Rate 10%左右 - 就不如投資REIT來得省事妥當。

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華人醫生為什麼不容易富

“在高收入者當中，醫生是最不容易富的”—Thomas Stanley, The Millionaire Next Door作者

醫生為什麼不容易富呢？

一：落后的起點
醫生這個職業有很長的培訓期。完成醫學院和醫院實習期后，很多初執業的醫生已經三十有五了。他們大多已經拖家帶口，還要償還高額的學生貸款。他們要從業多年后才可能積攢財富。

二：大環境不好 Medicare Trust Fund預計到2019就破產。為了削減開支，Center for Medicare and Medicaid Services (CMS) 開刀砍的第一項就是醫療報銷（reimbursement）。大部分的醫生四分之一到三分之一的收入來自CMS報銷。不但CMS砍，保險公司也會跟著砍。在可預見的未來，醫生的收入只會下跌，不會上升。

三：行醫艱難 法律上的要求佔去了越來越多醫生看病的時間。比如EHR的要求，ACO的安排等，雖然長期而言可能對病人有利，短期來說確是醫生的一個很大的負擔。

四：時間與精力 醫生每天要工作10至12個小時。他們很難有多余的時間和精力去做適當的財務安排。

五：理財知識 醫生都很聰明。他們在自己的領域裡受到了很專業地訓練。但他們不大明白理財跟醫學是隔行如隔山。醫學方面的聰明很難轉嫁到理財方面。有些醫生可能也有 CPA, financial advisor等等專業人士幫他們， 但是這些專業人士大多是各自為政，沒有人幫醫生看好他們的financial BIG Picture。

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以上的障礙是所有醫生都面臨的，華人醫生還有他們獨特的困難：

一：華人醫生的診所常常象家庭作坊，妻兒老小一起在診所幫忙。很少華人醫生的診所是專業管理。他們也很難得到專業的服務。

二：華人社區賣保險的“理財顧問”超多。華人醫生因為收入較高，難免被這些“理財顧問” 盯上。很少華人醫生手頭沒有一大籮筐壽險年金這些讓“理財顧問”發財，卻讓自己貧窮的金融產品。
三：華人醫生最常用的投資方式是房地產。其實房地產不但有風險，不太容易產生效益：房地產如果不出租的話，只會吃掉很多稅和維護費；如果出租的話，這本身就是一門花時間精力的生意。有很多房地產的醫生常常是騎虎難下。

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怎麼辦呢?
華人醫生非常需要一位可靠的財務總管(CFO)幫他們打理所有財务問題。尋找這樣一位總管時要符合以下幾個要求：

第一，最低要求必須是獨立的專業理財顧問。如果這位理財顧問拿的是美林銀行或紐約人壽的薪水，她就不可能對你忠誠。

第二，還要察看這個理財顧問是不是在推銷金融產品。如果某個理財顧問在頭一次見面就推銷保險，年金或基金，趕快躲遠一點。

第三，要看這個理財顧問對醫生的問題熟不熟悉，是不是有很多醫生客戶。最好有醫生客戶的reference。

第四，要看這個理財顧問是不是有專家團隊。財富總管是象一個PCP醫生，需要Specialists的支持才能給客戶提供最好最全面的服務。

只有滿足這四點的理財顧問才能值得醫生考慮。

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