房地產投資的三大常見錯誤

最近我買下了一套連棟屋作為投資。價錢是$170,000。位置很好，離高速公路和商業中心很近。在網上查到，同樣的屋子月租可到$1800。除去房地產稅，HOA費，和一個月租的“管理費”（其實我太太自己管理，但在計算投資回報時管理費還是要打進去），這房子的年租淨收入可達$16,250。投資的Cap Rate可達9.6%，算是很不錯的投資。

我的許多華人客戶也喜歡做房地產投資，可是他們的投資基本上是“一塌糊涂”。原因沒有別的，他們常常只看到房地產投資的優點，卻忽略了房地產投資的代價和風險。

房地產投資的優點

房地產跟其他投資途徑相比最大的優點就是看得見摸得著，這種實物的投資給投資人實在穩妥的感覺。這是其他投資所不能給的。

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房地產投資的三大常見錯誤

1。以為房價只會升不會降
我買的這個房子，前一個房主是在2006年以$354,000的價錢買下的。現在卻只能以不到一半的價錢賣給我。可見房價是會跌的，而且跌幅也不比股市小。（現在股價比金融危機前最高點大約只低10%左右。）

很多房地產投資者，正是因為以為房價不會跌，所以貸款買房子，房租收入不能cover貸款支出也在所不惜。如果房價下跌，他們不但陪了夫人又折兵，還被緊緊套牢。

2。沒有打進管理房地產的時間和精力成本。
投資的房子如果不出租，每年還是需要付房地產稅和維護費。如果要出租，很多投資人沒有考慮管理房地產所需的時間和精力。你願意二十四小時On Call嗎？房子的馬桶壞了，租客一個電話來，你可得馬上過去修。

如果租客是一個死皮賴臉不付房租的人，你願意花錢找律師上法庭打官司嗎？很多州的法律都相當保護租客，而華人的屋主又膽小怕事，死皮賴臉的人還最喜歡找華人租房子。

3。沒有考慮法律上的風險
如果租客在你的屋子裡摔跤死掉了，你猜誰有法律責任？如果租客忘了關火爐，一排連棟屋都被燒了，你猜受損失的人會告誰？華人的投資者都是把房子放在自己名下，又沒有買足夠的責任險。一旦出了事，可能就是傾家蕩產。

投資房地產就像從事一門生意，是要花時間精力的，又有風險和代價的。如果沒有足夠的回報 - Cap Rate 10%左右 - 就不如投資REIT來得省事妥當。

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華人醫生為什麼不容易富

“在高收入者當中，醫生是最不容易富的”—Thomas Stanley, The Millionaire Next Door作者

醫生為什麼不容易富呢？

一：落后的起點
醫生這個職業有很長的培訓期。完成醫學院和醫院實習期后，很多初執業的醫生已經三十有五了。他們大多已經拖家帶口，還要償還高額的學生貸款。他們要從業多年后才可能積攢財富。

二：大環境不好 Medicare Trust Fund預計到2019就破產。為了削減開支，Center for Medicare and Medicaid Services (CMS) 開刀砍的第一項就是醫療報銷（reimbursement）。大部分的醫生四分之一到三分之一的收入來自CMS報銷。不但CMS砍，保險公司也會跟著砍。在可預見的未來，醫生的收入只會下跌，不會上升。

三：行醫艱難 法律上的要求佔去了越來越多醫生看病的時間。比如EHR的要求，ACO的安排等，雖然長期而言可能對病人有利，短期來說確是醫生的一個很大的負擔。

四：時間與精力 醫生每天要工作10至12個小時。他們很難有多余的時間和精力去做適當的財務安排。

五：理財知識 醫生都很聰明。他們在自己的領域裡受到了很專業地訓練。但他們不大明白理財跟醫學是隔行如隔山。醫學方面的聰明很難轉嫁到理財方面。有些醫生可能也有 CPA, financial advisor等等專業人士幫他們， 但是這些專業人士大多是各自為政，沒有人幫醫生看好他們的financial BIG Picture。

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以上的障礙是所有醫生都面臨的，華人醫生還有他們獨特的困難：

一：華人醫生的診所常常象家庭作坊，妻兒老小一起在診所幫忙。很少華人醫生的診所是專業管理。他們也很難得到專業的服務。

二：華人社區賣保險的“理財顧問”超多。華人醫生因為收入較高，難免被這些“理財顧問” 盯上。很少華人醫生手頭沒有一大籮筐壽險年金這些讓“理財顧問”發財，卻讓自己貧窮的金融產品。
三：華人醫生最常用的投資方式是房地產。其實房地產不但有風險，不太容易產生效益：房地產如果不出租的話，只會吃掉很多稅和維護費；如果出租的話，這本身就是一門花時間精力的生意。有很多房地產的醫生常常是騎虎難下。

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怎麼辦呢?
華人醫生非常需要一位可靠的財務總管(CFO)幫他們打理所有財务問題。尋找這樣一位總管時要符合以下幾個要求：

第一，最低要求必須是獨立的專業理財顧問。如果這位理財顧問拿的是美林銀行或紐約人壽的薪水，她就不可能對你忠誠。

第二，還要察看這個理財顧問是不是在推銷金融產品。如果某個理財顧問在頭一次見面就推銷保險，年金或基金，趕快躲遠一點。

第三，要看這個理財顧問對醫生的問題熟不熟悉，是不是有很多醫生客戶。最好有醫生客戶的reference。

第四，要看這個理財顧問是不是有專家團隊。財富總管是象一個PCP醫生，需要Specialists的支持才能給客戶提供最好最全面的服務。

只有滿足這四點的理財顧問才能值得醫生考慮。

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朋友建議你買終生人壽？

“有這樣的朋友，你需要把錢省下來去找個敵人。” - Suze Orman

穩健的60/40投資組合

聖誕節的時候，我給我的客戶打電話，告訴說他們的投資賬戶已經超過了經濟危機前的水准20%，這次百年不遇的經濟大動蕩沒有影響到他們的個人財務。

他們的投資是所謂的60/40組合；也就是60%投資於股票類，40%投資於債券類。

許多在專業和生意上非常成功的華人卻在投資上屢屢失敗。為什麼我這簡單的60/40組合能保住客戶養老的本錢呢？以下是我幾點分享。

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我的客戶都尊重投資是一門專業
成功的醫生能夠自己去開餐館嗎？成功的餐館業主也能行醫嗎？答案是不能的，道理人人都懂：隔行如隔山。但是一論到投資，許多人都覺得自己天生就會，自己隨便就能來。我的客戶與一般人不同，他們認識到投資跟開餐館，行醫，做貿易一樣，也是一門專業，不懂這個專業就去做，就如同餐館老板開診所一樣注定要失敗。

我的客戶都有詳細的投資計劃
做每一項事情要成功都需要有計劃。開個餐館要成功，一定要選好地點，做好市場定位，請好廚師，做好室內裝潢。總之，不是隨便亂來就能成的。可是一到投資，大部分的投資者是毫無計劃毫無章法的。他們的決策模式是道聽途說，一窩蜂跟風。其結果就是常常是高點進，低點出。投資都以虧光為結局。

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我的客戶都作資產類投資
一般的投資者選股票，我幫我的投資者選資產類。每個資產類裡面就有成千上萬的不同証卷，這樣風險就小很多。

我的客戶能夠堅持執行計劃不動搖
我的許多客戶都使用60/40組合。在2009年初，一位股票類跌了很多，很多組合變成了40/60。在這個時候，很多投資者會把剩下40%的股票類也賣掉，我卻將賺了錢的債券類賣掉一些投資到虧了很多錢的股票類。這項再平衡(rebalance)的操作，正是客戶的投資恢復很快的原因。2009年初股市大恐慌的時候，要賣掉賺了錢的債卷類去買跌了很多的股票類可不是件容易做的事。好在我的客戶和我都事先作了書面的投資計劃(Investment Plan)，即使在艱難時期，我們堅持照著計劃執行。

這些就是我的客戶能夠投資成功的主要原因。

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幫客戶省了$87,000的稅

我有一個客戶，住在阿拉斯加，在自己家裡經營一項事業。客戶包括美國國防部，蘋果公司等。每年做幾百萬的生意，幾乎都是利潤。

他注冊了一個個體責任有限公司(Single-person LLC)。我在跟他談話中發現，每年報稅他都按個體戶(Sole Proprietorship)報。這是大錯特錯！（替他報稅的是他小時候一起彈吉它的好友，沒有CPA的資格。難怪！）

原來Single-person LLC可以有兩種報稅方法：1）按照個體戶，直接報到Schedule C上；2）按照小公司S Corporation來報。這種報法稍微復雜一些。

他去年的利潤時三百一十萬，按個體戶報，所有三百一十萬都要交2.9%的Medicare Tax。如果按小公司報，他可以給自己發十萬的工資。這樣一來，隻有這十萬需要交Medicare Tax，其余三百萬都免掉了。一個小小的改動，竟然能夠省下$87,000。

這就是我服務客戶的模式。雖然我的專長是投資，但我的客戶把我當成他們的財富管家。我身邊也有許多各行業的專家幫助我。我的責任就是定期跟客戶交談，了解他們財富“拼圖”有沒有缺哪塊。如果有缺的話，就和其他專家一起幫他們把漏洞補上。這就是把客戶放中心的財富管理，跟以推銷為主的華爾街財富管理大不不同。

這裡我想讀者可學兩個教訓：

1）象報稅，投資這些需要專業知識的工作，不要自己做，也不要找個熟人隨便幫你做。
2）你如果是個體經營者，而你的收入已經超過二十萬，你最好按S Corporation來報稅。

看不到的風險

大部分投資者覺得投資風險就是價格波動。但是有比價格波動更大更危險的風險，他們卻看不到。我在這裡介紹兩種以供大家參考。

資訊不對稱風險
大學的時候，我買過一輛二手本田車。車主一直跟我強調本田車如何如何可靠。結果我才開了二十天，引擎就壞了。這時原車主已經找不到了。這就是資訊不對稱風險：車主已經知道引擎快壞了，他不告訴我，我就不知道。

這種現象在金融屆比比皆是。比如你投資對沖基金，你知道基金管理人拿你的錢去做什麼嗎？當然，為了拿到你的錢，基金會向你披露資訊。我可以向你保証，向你披露的一定是好資訊，有不好的資訊，能掩蓋的一定不會向你披露。投資人在這種資訊不對稱得情況下投資，只有被宰的份兒！

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代理風險
很多華人喜歡華爾街大公司的理財顧問幫他們理財。他們以為華爾街大公司可靠。他們有很強的市場分析師陣容。大公司的理財顧問一定知道更多市場的秘密，必定能為他們賺錢。

可是他們憑什麼要為你賺錢？高盛老總Blankfein說得好：高盛是Market Maker，不是Fiduciary。這句話什麼意思？很多華人不懂，卻非常關鍵。這句話的意識是，你要買賣金融產品，高盛會做你的交易對手！他們可不為你盈虧負責！

這就是代理分險。你以為你的理財顧問代表你的利益，其實他們代表的是華爾街（你的交易對手）的利益。

這些風險你考慮過嗎？


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黃金是對付通貨膨脹的好辦法嗎?

兩個月前，我的一個朋友給我電話。交談的內容如下：

朋友：“我爸爸想知道在那裡能夠買到一些黃金。”
我：“你爸不是得了老人痴呆症嗎?”
朋友：“是阿。”
我：“那他怎麼想要買黃金？”
朋友：“他擔心通貨膨脹，他聽說黃金是一個好的辦法.”

讓我們來檢驗一下這個說法對不對. 黃金價格與通脹的相關系數是0.403。 這個數的確很高,但沒高過TIPS和T-Bills與黃金的相關系數。根據Dimensional Fund Advisors兩位研究員Lee & Lee的論文, TIPS與通脹的相關系數是0.438, 而T-bills與通脹的相關系數是0.410. 顯然，對付通脹，TIPS和T-Bills是更好的方法。

黃金更大的缺點是價格波動太大。美國長期的通脹率大約是3%左右，但有 4% 標准偏差 (波動幅度) 。 然而,黃金價格的標准偏差（波動幅度）接近40%. 用高波動的黃金對付低波動的通貨膨脹就像使用治癌症的化療去治感冒。我覺得不治比治還好。

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S&P 500指數以外

如果你像大多數投資者，你的帳戶裡頭會有幾隻名字很好的基金和幾隻名聲很大的股票。你以為你已經充分分散了風險，可實際上你的投資還在S&P 500指數，也就是美國股市最大的500隻股票，的范圍內。

難怪在過去10年內，股票投資對你來說不是件愉快的事。因為有兩大熊市，造成S&P 500比10年前還低了7.7%。

但是，如果你的投資范圍超出了S&P 500， 比如小型價值股，國際股和新興市場股等資產類別，你的回報就不會很差。這從下面這張表就可以看出來：

資產類別	十年總回報
S&P 500 美國大型股，最大500	-7.7%
Fama/French 美國小型股	84.2%
Fama/French 美國小型價值股	132.9%
MSCI EAFE 美國外發達國家股	30%
MSCI EAFE 美國外發達國家小型股	87.3%
MSCI EAFE 美國外發達國家價值股	56.5%
MSCI Emerging Markets 新興市場股	168.1%

你可以從表中學到兩個教訓。

錯誤的教訓：
因為過去十年新興市場股有最好回報，那就把所有的資金都放進新興市場股。（華爾街日報報道說，在過去的6各月內，三分之二的共同基金投資流入到了新興市場基金 - 大多數的投資者學了錯誤的教訓。）

正確的教訓：
風險應當分散到不同的資產類別，買幾隻不同的股票和基金並沒有真正分散風險。

如果你不確定你的投資有沒有真正分散風險，我portfolio review的服務能幫你查出來。

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如何避免被稅務局IRS查稅

最近，IRS公布的查稅統計有以下幾個特點：

* 個人或家庭收入在二十萬以下，被查稅的可能性少於1%。
* 個人或家庭收入在二十萬以上，被查稅的可能性是3%。
* 個人或家庭收入在一百萬以上，被查稅的可能性升到6%。

統計顯示，2009年IRS的查稅率比2008年增加，

* 個人和家庭收入在二十萬以下，沒有明顯增加。
* 個人和家庭收入在二十萬以上，查稅率增加11%。
* 個人和家庭收入在二十萬以上，查稅率增加了30%。

2009年稅務局總共差了一百四十萬件稅表，一百萬件是通信查稅，其余是面對面查稅。如果你不想被稅務局查稅，最好別賺太多錢。

連貧窮的老人家也不放過

我最近幫助了一對中老年夫婦做財務規劃。他們收入很低，兩夫婦加起來才有三萬美金。可是他們買了一大堆的永久保險，不但給自己買，也給他們的子女買。他們每年用在繳保險金的錢就要一萬美金出頭。

其實兩老的兒女都已經長大，他們各自又有自己的工作，經濟上不依賴對方，所以根本就沒有買保險的需要。他們的子女還沒有成家，更說不上有賣保險的需要。他們為什麼會買這麼多不需要的保險呢？原來他們是越南華僑，他們的保險經紀也是越南華僑，這位經紀跟他們說：永久保險是最好的投資。他們就信了。

我敢保証這位經紀沒有跟兩位老人講：頭一年的保險金他拿100%做為他的佣金，往后每年他拿10%。除了他的佣金外，保險公司也要賺一筆，而且要比經紀更多的一筆。等保險經紀和保險公司拿夠后，剩下的就才是兩位老人的投資了。難怪說永久保險是最好的投資，對經紀和保險公司而言確實如此。

我認識的一個人的哥哥給一家大的保險公司做經紀，只做了一年就做不下去了。（在這之前，他在中餐館打工。）每年保險公司會招很多阿貓阿狗去給他們做經紀，90%一年內被淘汰，剩下的都是皮夠厚心夠黑的，連老人都可以坑的。

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