Tuesday, July 15, 2014

房地產投資101

我的客戶們常常會問:我的投資組合除了投資股票和債券,難道就沒有別的資產類別可以投資了嗎?我建議我的客戶們投資房地產,在多樣化投資組合的同時,也提供相當可觀的收益。


投資房地產的客戶們一般可以分成三類,根據他們不同的投資習慣,我有相應的投資建議:


一.“坐享其成”型房地產投資者
投資房地產最直接最省心的方式就是投資REITS(房地產投資基金)。通常所說的REITS通過發行股票(受益憑證)來匯集大家的資金,投資於多個物業組合,並由專業機構負責經營管理,在有效降低風險的同時將出租收益以派息方式分配給股東,從而使投資人獲取相對穩定的長期收益。REITS的收益和風險均居於股票和債券之間。


REITS投資有三大優點:
高分紅:REIT投資最大的優點是有定期的股息收益。美國法律規定REITS應納稅收入的90%以上必須用於分紅,使REITS天生具有收益相對穩定的特徵。


低稅收:REIT投資免雙重徵稅。美國法律規定,若REITS滿足75%以上的收益來自於房地產的租金收益,90%以上的利潤分紅這兩個條件,即可在公司層面不用繳稅,即絕大部分的利潤直接分配給投資者,公司不被徵收資本利得稅(income tax)。


低相關性:REITS和各類資產的相關性都不是很高。具體而言,全球REITS和債券市場是負相關的,和股票市場的長期相關性在0.5左右,和商品市場呈弱相關,系數在0.1左右。因此從資產配置多樣性的角度考慮,投資REITS可以優化資產組合,在整體組合承受一定風險的情況下獲得更高的回報。


所以對於那些不想深入瞭解房地產行業,只想分一杯羹的投資者來說,公募型(公開交易)的REIT指數基金是最佳選擇。(如DFGEX就是一个全球性的REIT基金。)


二.“親力親為”型房地產投資者
有些投資者則認為,股票或基金市場變幻莫測,不如實實在在擁有一塊不動產,定期收租來的穩定。對於這些想直接投資不動產的客戶,我必須要提醒你們,擁有可租賃的不動產相當於經營企業!這不僅僅只是一筆投資而已,從不動產的選址,裝修維護,租戶的選擇以及保險等等諸多方面都要精心考量。


對這類投資者我有幾點建議:1、選址最好靠近公共交通以及主要公路附近;2、一定要慎重選擇租戶,確保檢查他們的信用記錄以及挨個面談以確保他們有能力並且有意願支付定期的租金,因為你的收益就靠這個了!3、購買傘式責任保險(umbrella insurance)如果在你的不動產裡面發生了意外,你恐怕也難辭其咎。買一份這樣的保險,就算被起訴也不用怕了。


三.“兩者兼得”型房地產投資者
當然也有一些投資者,既不想承擔REITS的波動,也懶得打理一份不動產。他們可以選擇一個折中的方案:有限合伙制私募房地產投資基金。作為投資者,你可以以有限合伙人的身份投資,讓無限責任合伙人管理基金投資的商業/居民地產。聽上去是不是很好?


實際上並不是這樣。因為這種私募地產基金沒有政府管制,很多管理的層面都會出亂子(這個就好像我的上一篇文章中提到的股票指數年金一樣,因為缺少管制,就會存在很多投資陷阱),比如:1. 無限責任合伙人可能並不向你披露投資的真實情況;2. 無限責任合伙人可能中飽私囊,只從事利己的交易。

這些信息不對稱造成的風險往往導致你的收益在你不知道的地方悄悄縮水,所以我非常不推荐这么做。

(欲了解更多資訊,免費索取我寫的The Informed Investors: 5 Concepts for Financial Success。)

Tuesday, July 8, 2014

股票指數年金的收益神話

股票指數年金一直以來標榜自己可以隨著市場上升而上升,卻不會隨著市場的下降而下降(如圖所示)。年金績效能否真的可以做到如圖中綠線那樣只升不降呢?


大名鼎鼎的金融投資作家Allan Roth寫過一篇文章“投資陷阱: 年金”。他在文章中舉了個直觀的數字例子“如果S&P 500某年的總回報率是12%,猜猜看你手上的股票指數年金回報率是多少”
    1. 10%
    2. 8%
    3. 5.4%
    4. 3.4%
          答案是3.4%!因為保險公司在1. 扣除股息率;2. 使用所謂“平均年收益”而非總回報率兩點上大做文章,使得年金收益大幅縮水。但是你也許不知道的是,實際當中,年金回報率可能還要低於3.4%!


          最近,我的一個馬里蘭州新客戶讓我有機會好好研究了一下年金。她買了很多股票指數年金產品 。下表列出了她的年金產品的購買日期和自購買日起的總回報率。我把它們和S&P 500指數基金以及DFQTX放在一張表裡,做個比較。這裡的DFQTX是DFA公司的一個全美股票基金,我精心挑選出來為我和我的客戶進行投資。

          購買日期
          股票指數年金總回報率
          S&P 500 指數基金總回報率
          DFQTX 總回報率
          7/25/2005
          16.2%
          90.2%
          104.7%
          3/28/2006
          18.8%
          78.1%
          86.13%
          5/15/2007
          11.8%
          49.9%
          60.01%
          9/26/2007
          15.9%
          48.8%
          60.61%
          5/12/2009
          8.9%
          138.9%
          159.77%
          6/4/2010
          -9.2%
          92.7%
          100.02%

          從這些數據當中,大家很容易看出:
          1. 所有的股票指數年金收益率都比S&P 500縮水很多!
          2. 我不明白為甚麼2010年年金收益率是負數呢?不是說股票指數年金“能夠保證”不虧錢的嗎?
          3. 2007的那兩筆年金合約入手的時間堪稱完美,就在市場崩潰之前買入。即使是這樣,和市場回報率一比也差很多。
          4. 2009年的年金在市場最低點買入,即使同期S&P 500已經翻了一番還多,這筆年金也沒見漲多少。說好的“隨著市場上升而上升”呢?
          5. 不得不說,DFQTX在每一期都比S&P 500收益要好。如果您一直關注我的文章,就知道這並不是巧合。這背後有諾貝爾奬得主的科學理論支持!

          (欲了解更多資訊,免費索取我寫的The Informed Investors: 5 Concepts for Financial Success。)

          Monday, May 26, 2014

          馬里蘭州提高遺產稅起徵點

          今年319日,馬里蘭州議會通過了一項法案-提高該州遺產稅起徵點,並最終将與聯邦遺產稅起徵點一致。目前,該法案已經提交給馬里蘭州州長Martin O'Malley,等待州長簽字。

          截止到目前,馬里蘭州的遺產稅起徵點是100萬美元,意味著該州納稅人的遺產超過100萬美元的部分收遺產稅16%。而聯邦免稅額2014年是534萬美元,聯邦遺產稅最高可達40%。馬里蘭州將逐步提高遺產稅起徵點,並預計到2019年將州遺產稅起徵點調高至與聯邦遺產稅起徵點一致。具體起徵點如下:2015-150萬美元;2016-200萬美元;2017-300萬美元;2018-400萬美元;2019-與聯邦起徵點一致(考慮到通脹影響,預計為590萬美元)。

          全美有16個州收取遺產稅,不到半數。關於是否是要廢除,逐步停止還是提高遺產稅對州議會來說是個考驗。對馬里蘭州來說,需要從損失部分稅收收入或者忍受部分馬里蘭居民為了避稅搬遷到其他州中做出權衡。在福布斯公佈出來的2013以及2014的數據顯示,馬里蘭州已經連續兩年入選“不能死在這裡”榜單,這讓富裕馬里蘭人在快要退休的時候搬離該州,同時也讓想要搬進該州的居民望而卻步。這些都不利於該州經濟發展。


          除了遺產稅,馬里蘭州還要徵收繼承稅。美國就只有兩個州收取繼承稅,另外一州是新澤西州。除直系親屬之外,任何人繼承遺產都還要收取10%的稅。

          (欲了解更多資訊,免費索取我寫的The Informed Investors: 5 Concepts for Financial Success。)