房地產投資101

我的客戶們常常會問：我的投資組合除了投資股票和債券，難道就沒有別的資產類別可以投資了嗎？我建議我的客戶們投資房地產，在多樣化投資組合的同時，也提供相當可觀的收益。

投資房地產的客戶們一般可以分成三類，根據他們不同的投資習慣，我有相應的投資建議：

一．“坐享其成”型房地產投資者

投資房地產最直接最省心的方式就是投資REITS(房地產投資基金)。通常所說的REITS通過發行股票（受益憑證）來匯集大家的資金，投資於多個物業組合，並由專業機構負責經營管理，在有效降低風險的同時將出租收益以派息方式分配給股東，從而使投資人獲取相對穩定的長期收益。REITS的收益和風險均居於股票和債券之間。

REITS投資有三大優點：

高分紅：REIT投資最大的優點是有定期的股息收益。美國法律規定REITS應納稅收入的90%以上必須用於分紅，使REITS天生具有收益相對穩定的特徵。

低稅收：REIT投資免雙重徵稅。美國法律規定，若REITS滿足75%以上的收益來自於房地產的租金收益，90%以上的利潤分紅這兩個條件，即可在公司層面不用繳稅，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅（income tax）。

低相關性：REITS和各類資產的相關性都不是很高。具體而言，全球REITS和債券市場是負相關的，和股票市場的長期相關性在0.5左右，和商品市場呈弱相關，系數在0.1左右。因此從資產配置多樣性的角度考慮，投資REITS可以優化資產組合，在整體組合承受一定風險的情況下獲得更高的回報。

所以對於那些不想深入瞭解房地產行業，只想分一杯羹的投資者來說，公募型（公開交易）的REIT指數基金是最佳選擇。（如DFGEX就是一个全球性的REIT基金。）

二．“親力親為”型房地產投資者

有些投資者則認為，股票或基金市場變幻莫測，不如實實在在擁有一塊不動產，定期收租來的穩定。對於這些想直接投資不動產的客戶，我必須要提醒你們，擁有可租賃的不動產相當於經營企業！這不僅僅只是一筆投資而已，從不動產的選址，裝修維護，租戶的選擇以及保險等等諸多方面都要精心考量。

對這類投資者我有幾點建議：1、選址最好靠近公共交通以及主要公路附近；2、一定要慎重選擇租戶，確保檢查他們的信用記錄以及挨個面談以確保他們有能力並且有意願支付定期的租金，因為你的收益就靠這個了！3、購買傘式責任保險（umbrella insurance）如果在你的不動產裡面發生了意外，你恐怕也難辭其咎。買一份這樣的保險，就算被起訴也不用怕了。

三．“兩者兼得”型房地產投資者

當然也有一些投資者，既不想承擔REITS的波動，也懶得打理一份不動產。他們可以選擇一個折中的方案：有限合伙制私募房地產投資基金。作為投資者，你可以以有限合伙人的身份投資，讓無限責任合伙人管理基金投資的商業/居民地產。聽上去是不是很好？

實際上並不是這樣。因為這種私募地產基金沒有政府管制，很多管理的層面都會出亂子（這個就好像我的上一篇文章中提到的股票指數年金一樣，因為缺少管制，就會存在很多投資陷阱），比如：1. 無限責任合伙人可能並不向你披露投資的真實情況；2. 無限責任合伙人可能中飽私囊，只從事利己的交易。

這些信息不對稱造成的風險往往導致你的收益在你不知道的地方悄悄縮水，所以我非常不推荐这么做。

(欲了解更多資訊，免費索取我寫的The Informed Investors: 5 Concepts for Financial Success。)