房地產投資的三大常見錯誤

最近我買下了一套連棟屋作為投資。價錢是$170,000。位置很好，離高速公路和商業中心很近。在網上查到，同樣的屋子月租可到$1800。除去房地產稅，HOA費，和一個月租的“管理費”（其實我太太自己管理，但在計算投資回報時管理費還是要打進去），這房子的年租淨收入可達$16,250。投資的Cap Rate可達9.6%，算是很不錯的投資。

我的許多華人客戶也喜歡做房地產投資，可是他們的投資基本上是“一塌糊涂”。原因沒有別的，他們常常只看到房地產投資的優點，卻忽略了房地產投資的代價和風險。

房地產投資的優點

房地產跟其他投資途徑相比最大的優點就是看得見摸得著，這種實物的投資給投資人實在穩妥的感覺。這是其他投資所不能給的。

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房地產投資的三大常見錯誤

1。以為房價只會升不會降
我買的這個房子，前一個房主是在2006年以$354,000的價錢買下的。現在卻只能以不到一半的價錢賣給我。可見房價是會跌的，而且跌幅也不比股市小。（現在股價比金融危機前最高點大約只低10%左右。）

很多房地產投資者，正是因為以為房價不會跌，所以貸款買房子，房租收入不能cover貸款支出也在所不惜。如果房價下跌，他們不但陪了夫人又折兵，還被緊緊套牢。

2。沒有打進管理房地產的時間和精力成本。
投資的房子如果不出租，每年還是需要付房地產稅和維護費。如果要出租，很多投資人沒有考慮管理房地產所需的時間和精力。你願意二十四小時On Call嗎？房子的馬桶壞了，租客一個電話來，你可得馬上過去修。

如果租客是一個死皮賴臉不付房租的人，你願意花錢找律師上法庭打官司嗎？很多州的法律都相當保護租客，而華人的屋主又膽小怕事，死皮賴臉的人還最喜歡找華人租房子。

3。沒有考慮法律上的風險
如果租客在你的屋子裡摔跤死掉了，你猜誰有法律責任？如果租客忘了關火爐，一排連棟屋都被燒了，你猜受損失的人會告誰？華人的投資者都是把房子放在自己名下，又沒有買足夠的責任險。一旦出了事，可能就是傾家蕩產。

投資房地產就像從事一門生意，是要花時間精力的，又有風險和代價的。如果沒有足夠的回報 - Cap Rate 10%左右 - 就不如投資REIT來得省事妥當。

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美國房價還要下跌多少？

上周，斯坦普爾公司公布，Shiller-Case房屋指數又創新低。全美前十大城市綜合指數比去年同期下跌了18.6%，並且跌幅創了歷史新高。斯坦普爾公司指數委員會的負責人大衛-布利則（David Blitzer)指出："日漸加劇的金融風暴讓本身已經脆弱的房屋市場雪上加霜。但是房價僅僅是回到了2004年的水平，比2006年房價最高點下跌了 23%而已。"

我們中國人最喜歡買房子。房價跌了23%，是不是夠便宜了呢？現在是不是買房子的最好時機？

諾裡-魯必尼（Nouriel Roubini），這位兩年前就預測到這次金融危機的紐約大學經濟學家認為，房價還需在下跌15%才會到合理價位。並且，房價下跌，不會在合理價位的地方停下來。就像房價上升時，可以大大超過合理價位；房價下跌時，也可能大大低於合理價位。Shiller-Case房屋指數的創始人之一，長期研究房地產經濟的耶魯大學經濟學家羅伯特-希拉（Robert Shiller）指出，房價變動的正相關系數大約是0.5。用我們非學者的話倆說就是：今年房價如果下跌了 18%，可以預測明年的房價會下跌9%左右。 綜合這些專家學者的意見，房價還會下跌15%以上，買房子的最好時機至少在一兩年以后。